Wat doe je als je een behoorlijk terrein in handen krijgt? Een gebied dat ‘potentie’ schreeuwt, in een stad die steeds krapper in zijn jasje zit. Dan passeren logischerwijs allerlei scenario’s de revue. Laten zoals het is? Nee, niet echt een optie. “In de meeste panden hier stook je je een ongeluk. Of ze zijn om de haverklap lek”, zegt Freek Boeijen, partner bij Focus on Impact. De ontwikkelaar kocht het terrein waar Sectie-C huist in 2019 van de familie Roos-van de Meeren die op hun beurt in 2014 eigenaar werd van het voormalige Storkcomplex na een faillissement van de eigenaar daarvoor. “Zonder te overdrijven: de gebouwen waren ziek, zwak en misselijk. Helaas zijn de panden op Sectie-C niet van Philips-kwaliteit (stevige betonnen gebouwen), zoals op Strijp-S. Die lenen zich prima voor herontwikkeling. Dat is hier een heel ander verhaal”, vertelt Freek op het kantoor van Focus vlakbij de ingang van Sectie-C.
De ziel bewaren
Een stadsdistributie dan maar? Nee, tuurlijk niet. “Daar zou de stad nog het minst aan hebben. We willen de ziel van deze plek bewaren”, vervolgt Freek. “Er is hier in de loop der jaren echt iets bijzonders ontstaan. Het zou zonde zijn als dat verdwijnt.” Maar wat dan wel? “Toen we het terrein net in handen kregen, dachten we nog: we hebben een mooie belegging te pakken. Er zitten 300-400 huurders, een goede spreiding als belegging”, legt Freek uit. “Toch hadden we wel al snel een doorkijk naar mogelijke ontwikkelingen.” Die doorkijk werd concreter toen de gemeente en stedenbouwkundige Tom van Tuijn zich aansloten. Freek onderstreept hoe belangrijk zijn visie is geweest in het boetseren van robuuste ideeën. Tom tekende de back bone van het plan zoals het er nu ligt. Freek: “Tom liet zijn licht liet schijnen over wat er zoal zou kunnen op het terrein van Sectie-C. En vooral: over wat wenselijk is.” Het behoud van de eigenzinnigheid van Sectie-C is voor hem van groot belang, lichtte hij eerder op een informatieavond toe waar plannen voor woningbouw gecombineerd met een broedplaats werden gepresenteerd. Daarnaast moet het volgens hem een groene, duurzame en autoluwe wijk worden.
Handjes om te metselen en timmeren
Voor de herontwikkeling van het gebied, haakte vorig jaar het bedrijf Ten Brinke aan. In eigen woorden een ontwikkelende bouwer en de bouwende ontwikkelaar met vestigingen in Nederland, Duitsland, Spanje, Portugal, Griekenland en Zweden. Afgelopen oktober sloegen Focus on Impact en Ten Brinke de handen ineen voor de plannen op Sectie-C. Freek: “Met Ten Brinke aan boord stellen we bouwcapaciteit en bouwprijzen veilig. En we hebben dankzij hun de nodige handjes om te metselen en timmeren.”
1300 woningen en een creatieve broedplaats: het masterplan
Samen met Johan Hofmans, commercieel directeur Nederland bij Ten Brinke staan we voor een grote maquette. Witte en blauwe blokken in het schaalmodel representeren minimaal 1300 nieuwe woningen en ruimtes voor makers, bouwers, ontwerpers, andere creatieve partijen en sporters. “Als je de combinatie kunt maken van bouwers, kunstenaars en spelende kinderen, is dat toch mega gaaf?”, zegt Freek. “Daarbij moeten we een slimme indeling maken. We gaan natuurlijk geen lakspuiterij recht naast een woning plaatsen.” We kijken goed naar de diverse functies naast elkaar qua programma, toegevoegde waarde en veiligheid”, zegt Johan.
Het valt op dat de ruimte voor wonen domineert in het plan. “Van het totaal van 120.000 vierkante meter woonoppervlakte, is er ongeveer 19.500 vierkante meter ingetekend voor wat je de creatieve broedplaats zou kunnen noemen”, legt Johan uit. “Maar ook al beslaat dit ongeveer twintig procent van de oppervlakte, het zal voor een groot deel het karakter bepalen”, voegt Freek toe. “Uiteindelijk zijn het natuurlijk de huidige, maar ook nieuwe, huurders en bewoners die hier terecht komen, die samen ervoor zorgen hoe het hier gaat zijn. We blijven met alle partijen, huurders en kopers, goed in gesprek. Alleen kunnen we namelijk niks. Het is wel duidelijk dat er hier geen Burger King komt, maar eerder een ambacht met bier of brood.”
Alle hekken weg en meer groen
Een ander ding is ook helder: de hekken rond het terrein gaan weg. Freek: “Het is heel gaaf wat er nu allemaal op Sectie-C gebeurt, maar het is nu wel een soort bastion. Een afgesloten plek waar je niet zo gauw zou komen, ook al woon je er recht tegenover. Dat gaat veranderen. We gaan iets opengooien, niet dichttimmeren. Het wordt een omgeving waar iedereen welkom is. Waar je verbinding kunt maken. Ik denk dat het alleen maar goed is dat dit gebied ook echt die verbinding met de rest van Tongelre zal gaan maken.”
Een groene ader middenin het terrein zorgt letterlijk en figuurlijk voor lucht en ruimte. Het is mede dankzij die grote ruimte voor groen dat het nieuwe Sectie-C volgens Freek aantrekkelijker wordt voor de rest van Tongelre. Ook zijn er verschillende meerjarenplannen die ook de infrastructuur aanzienlijk moeten verbeteren. “Er is bijvoorbeeld een voortoets gaande naar de haalbaarheid van een treinstation vlak naast het terrein. Dat is natuurlijk een plan met een lange aanloop. Als dat gerealiseerd kan worden, ontsluit je Tongelre natuurlijk helemaal voor de rest van de stad en de regio.”
Het wordt hier geen Meerhoven waar je de juiste voordeur moet zoeken omdat ze allemaal zoveel op elkaar lijken.
We zijn ondertussen aan de wandel over het terrein van Sectie-C. Het is twee uur ’s middags, maar ruim de helft van de bedrijven waar we langs lopen zijn op dat moment dicht. Hier en daar zijn mensen nog bezig met een late lunch. Bij kunstenaar en industrieel ontwerper Luuk van den Broek staat de deur wel letterlijk en figuurlijk wagenwijd open. Hij is bezig met het bouwen van een tv-meubel. Voor de verandering eens voor hemzelf. Luuk heeft er wel oren naar om zijn onderneming ook in het nieuwe stadshart voort te zetten. “Ik heb zelf natuurlijk best wat ideeën over hoe een werkplek er voor mij hier uit zou moeten zien”, zegt Luuk. Freek hoort Luuks vragen aan en zegt het toe te juichen dat hij al serieus nadenkt over mogelijkheden.
Freek: “We blijven natuurlijk altijd graag in gesprek. Voor goede ideeën staan we altijd open. Sterker nog: dat vinden we erg belangrijk.”
Betaalbaar bouwen in fases
Het nieuwe Sectie-C zal zijn vorm nog moeten krijgen. Volgens Freek zal de bouw gefaseerd plaatsvinden. De ontwikkelaar kocht panden op de Urkhovenseweg om als tijdelijke locatie te dienen voor ondernemers die wachten op hun definitieve bedrijfsruimte op Sectie-C. Wat ook al duidelijk is, is dat huurprijzen voor de broedplaats worden gemaximeerd op gemiddeld 85 euro per vierkante meter. En 85 procent van de woningen wordt, zoals je dat noemt, betaalbaar. “De huurprijs voor bedrijven wordt per vierkante meter weliswaar iets hoger dan die nu is, maar dat wordt gecompenseerd door de veel lagere energiekosten die je hebt door de duurzame bouw”, legt Freek uit. 400 tot mogelijk 600 woningen worden daarnaast aanvullend ingetekend voor studenten. “Ook daarbij denken we dat het supermooi kan werken als zij aanhaken bij creatieve ondernemers die hier aan de slag gaan. Het wordt hoe dan ook een broedplaats voor nieuwe ideeën. Dat willen we niet alleen behouden, maar zelfs stimuleren. Het wordt hier geen Meerhoven waar je de juiste voordeur moet zoeken omdat ze allemaal zoveel op elkaar lijken. Maar een open plek waar je op straat kunt leven. Een plek die samen met de mensen die hier gaan wonen en werken gaat ontstaan.”
